36歳 会社員 年収450万円(勤続8年)の方のご相談

住宅ローン相談実例:『分家申請の注意点』

申込人
36歳会社員
勤続:8年 年収:450万円(平成26年分)
※ご主人様38歳 会社員 金融事故歴有り

資金計画

  1. 土地600万円
    建築資金1800万円
    売買代金万円
    諸費用150万円
    合計2550万円
  2. 自己資金750万円
    借入金額1800万円
    合計2550万円

今回は農地に住宅を建設予定のお客様の事例をご紹介させて頂きます。元々申込人様は夫婦合算を希望されており、土地も建物もお2人で持ち分を持たれるご予定でした。

 

しかし、住宅ローンの事前審査において、ご主人様が過去に金融事故を起こされていたことが発覚し、ご主人様をつけては本審査の申込みが出来なくなったため、奥様単独申込に形態を変更し、承認を貰うことができました。 承認が下りたため、施工会社様も正式に請負契約を締結し、着工に向けて準備をされていたのですが、土地決済が近付いた頃に、土地の名義についてはご主人様単独名義でないと農地転用※1の許可が下りないことが発覚致しました。

 

※1農業用の敷地(農地)を宅地として使用する為には農業委員会の許可がないと使用が出来ない場合があります。許可を受ける為には下記のような条件(複数アリ)に該当していなければ建築することが出来ません。ご注意下さい!

 

これは分家申請に絡む内容で、当該地で農地転用の許可を受けるには、『原則として、市街化調整区域において当該市街化調整区域決定前から継続して生活の本拠を有する農家等の世帯構成員であったもの(原則として3親等以内の血族)であること』という要件があり、今回の場合その対象者がご主人様であったためでした。

 

住宅ローンを組むにあたって、申込人が『融資の対象となる土地と建物の持ち分を持たない』という選択肢はありません。(賃貸借や使用貸借は別。)従って今回の場合も、奥様が土地に持ち分を持つことが条件となりますが、上記要因で奥様が持ち分を持つことが出来ないとなったため、以下の内容をご提案させて頂き、無事融資実行することが出来ました。

 

【提案内容】
①土地は自己資金で購入しご主人様単独名義で登記
②土地を融資の対象から外し、ご主人様からの使用貸借にすること(使用貸借の場合、ご主人様はあくまでも担保提供者であるため、個人信用情報の開示はしません。)
③追加工事用で取っておいた自己資金を土地代に回したことで発生する建物代の追加融資の申請。

 

上記はあくまでも自己資金をお持ちのお客様であったからこそご提案できた内容です。農地転用の許可が必要な土地の場合は、名義となる人が誰なのか、その人が申込人となることが出来るかどうか、必ず確認をして下さい ※実際の相談事例を元に、属性を若干変更して事例設定させて頂いております。

※実際の相談事例を元に、属性を若干変更して事例設定させて頂いております。

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